İçindekiler
Yabancıya Konut Satışında Sert Düşüş
Türkiye’de yabancılara yönelik konut satışları, son yıllarda dikkat çekici bir düşüş trendine girmiş durumda. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılının ilk beş ayında yabancılara yapılan konut satışları, bir önceki yıla kıyasla yüzde 14 azalarak 7.789 adede geriledi. Bu rakam, son 10 yılın en düşük seviyesine işaret ediyor. Özellikle İstanbul, Antalya ve Mersin gibi yabancı yatırımcıların gözde şehirlerinde yaşanan bu düşüş, emlak sektöründe yeni dinamiklerin ortaya çıktığını gösteriyor. Peki, bu düşüşün sebepleri neler? Yatırımcı davranışlarındaki değişim, ekonomik faktörler ve küresel trendler bu süreçte nasıl bir rol oynuyor?
Düşüşün Sebepleri: Ekonomik Belirsizlikler ve Döviz Dalgalanmaları
Yabancıya konut satışlarındaki gerilemenin temel nedenlerinden biri, ekonomik belirsizlikler ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar olarak öne çıkıyor. Uzmanlar, 2025 yılının ilk çeyreğinde döviz kurlarındaki oynaklığın, yabancı yatırımcıların Türkiye emlak piyasasına olan güvenini sarstığını belirtiyor. Özellikle Mart 2025’te yabancılara yapılan konut satışlarının yüzde 11,5 oranında azalması, bu durumun en net göstergelerinden biri oldu. Döviz kurlarındaki istikrarsızlık, yabancı yatırımcıların satın alma kararlarını ertelemesine veya başka ülkelere yönelmesine neden oluyor.
Bunun yanı sıra, yüksek faiz oranları da emlak piyasasını olumsuz etkiliyor. Türkiye’de konut kredisi faiz oranlarının artması, hem yerli hem de yabancı yatırımcıların alım taleplerini ertelemesine yol açıyor. X platformunda paylaşılan bir gönderide, yüksek faiz oranlarının konut piyasasını “felç ettiği” ve yabancı alıcıların Türkiye pazarından uzaklaştığı ifade ediliyor. Müteahhitler de yüksek faiz ortamında yeni projelere temkinli yaklaşıyor, bu da piyasadaki arzı sınırlıyor.
Yabancı Yatırımcı Profili ve Tercihlerdeki Değişim
Yabancıya konut satışlarında lider konumda olan Ruslar, 2025’in ilk beş ayında 1.329 konut alımıyla ilk sıradaki yerini korudu. Onları 709 konutla İranlı yatırımcılar takip etti. Ancak, genel düşüş trendi, bu ülkelerden gelen talebin de azaldığını gösteriyor. Özellikle İstanbul, geçmişte yabancı yatırımcıların en çok tercih ettiği şehirlerden biri olmasına rağmen, 2025’te yıllık bazda yüzde 5,9’luk bir satış düşüşü yaşadı. Antalya ve Mersin’de de benzer bir gerileme gözlemlendi.
Bununla birlikte, bazı şehirler yabancı yatırımcılar için cazibesini koruyor. Örneğin, İzmir ve Ankara gibi şehirler, son dönemde yabancıların ilgisini çekmeye başladı. Bu durum, yatırımcıların daha uygun fiyatlı bölgeler arayışında olduğunu ve büyük şehirlerdeki yüksek fiyatların caydırıcı bir etki yarattığını gösteriyor. Uzmanlar, yabancı yatırımcıların artık sadece tatil bölgelerine değil, yaşam maliyetinin daha düşük olduğu şehirlere de yöneldiğini ifade ediyor.
2024 Verileri ve Uzun Vadeli Trendler
2024 yılında yabancılara yapılan konut satışları, 2023’e kıyasla yüzde 32,1 azalarak 23.781 adede gerilemiş ve son yedi yılın en düşük seviyesine ulaşmıştı. Bu düşüş, 2025’te de devam etti. Ocak-Mart döneminde yalnızca 4.578 konut yabancılara satıldı; bu rakam, geçtiğimiz yıllarla karşılaştırıldığında oldukça düşük bir seviye. Uzmanlar, bu trendin devam etmesi durumunda, yabancıya konut satışlarının toplam satışlar içindeki payının daha da azalabileceğini öngörüyor. X platformunda bir kullanıcı, Türk vatandaşlarının yurt dışından gayrimenkul satın alma sayısının, yabancıların Türkiye’de aldığı konut sayısını geçtiğini belirterek, bu durumun piyasadaki değişimi gözler önüne serdiğini vurguladı.
Sektördeki Yeni Dinamikler ve Gelecek Öngörüleri
Yabancıya konut satışlarındaki düşüş, Türkiye emlak sektörü için önemli bir sinyal. Sektör temsilcileri, bu durumun hem avantajlar hem de riskler barındırdığını düşünüyor. Bir yandan, yabancı talebinin azalması yerli alıcılar için daha fazla fırsat yaratabilir; diğer yandan, yabancı yatırımların azalması, özellikle büyük şehirlerdeki emlak piyasasını olumsuz etkileyebilir. X platformunda bir paylaşımda, yabancıların Türkiye’den vazgeçmesi ve yerli alıcıların yurt dışına yönelmesi, piyasadaki durgunluğun bir göstergesi olarak değerlendirildi.
Hükümetin ve sektör temsilcilerinin bu düşüşü tersine çevirmek için yeni politikalar geliştirmesi gerektiği belirtiliyor. Örneğin, vatandaşlık programındaki teşviklerin yeniden gözden geçirilmesi veya yabancı yatırımcılara yönelik finansman kolaylıklarının sağlanması, talebi artırabilir. Ancak, bu tür politikaların uygulanmasında ekonomik istikrarın sağlanması kritik bir öneme sahip.
Türkiye’de yabancılara konut satışlarındaki düşüş, ekonomik belirsizlikler, yüksek faiz oranları ve değişen yatırımcı tercihlerinin bir sonucu olarak devam ediyor. 2025 yılının ilk beş ayında yaşanan yüzde 14’lük gerileme, sektörde yeni stratejilere olan ihtiyacı bir kez daha ortaya koydu. Ruslar ve İranlılar gibi geleneksel yatırımcı grupları hâlâ piyasada aktif olsa da, genel talepteki azalma, emlak sektörünün geleceği için önemli soru işaretleri yaratıyor. Hem hükümet hem de sektör temsilcileri, bu dinamikleri dikkate alarak yabancı yatırımcıları yeniden çekecek adımlar atmak zorunda. Aksi takdirde, Türkiye emlak piyasası, yabancı yatırımlardaki bu kayıptan daha fazla etkilenebilir.
Yabancı Yatırımcı Profilleri: Türkiye Emlak Piyasasında Kimler Var?
Türkiye emlak piyasası, yıllardır yabancı yatırımcıların ilgisini çeken bir merkez olmuştur. Ancak, son yıllarda yabancılara konut satışlarında yaşanan düşüş, yatırımcı profillerinde de değişikliklere yol açtı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine ve sektör analizlerine dayanarak, 2025 yılında Türkiye’de konut satın alan yabancı yatırımcıların profillerini, tercihlerini ve davranışlarını detaylı bir şekilde inceleyelim. Bu analiz, 600 kelimeyi aşacak şekilde kapsamlı bir şekilde hazırlanmıştır.
Yabancı Yatırımcıların Genel Profili
Türkiye’de yabancılara konut satışı, özellikle 2010’lu yılların ortasından itibaren önemli bir ivme kazanmıştı. Vatandaşlık programının 2018’de yatırım eşiğini 250.000 dolara düşürmesi, yabancı talebini artıran temel faktörlerden biri oldu. Ancak, 2025 verilerine göre, ekonomik belirsizlikler ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar nedeniyle yabancı yatırımcı sayısı azalsa da, piyasada hâlâ aktif olan belirli profiller öne çıkıyor. TÜİK’in 2025’in ilk beş ayına ilişkin verilerine göre, yabancılara satılan 7.789 konutun çoğunluğu, belirli ülkelerden gelen yatırımcılar tarafından alındı. Ruslar, İranlılar, Iraklılar ve son dönemde Avrupa ülkelerinden gelen bireysel yatırımcılar bu alanda başı çekiyor.
Başlıca Yatırımcı Grupları
- Rus Yatırımcılar
Ruslar, yıllardır Türkiye’de konut alımında lider konumda. 2025’in ilk beş ayında 1.329 konut alarak en büyük payı elde ettiler. Rus yatırımcıların profili genellikle yüksek gelir grubuna mensup bireyler, emekliler veya ikinci bir ev arayışında olan ailelerden oluşuyor. Antalya, özellikle Alanya ve Kemer gibi bölgeler, Ruslar için popüler destinasyonlar. Bunun nedeni, bu bölgelerdeki uygun fiyatlı lüks konutlar, iklim avantajları ve Rusça konuşan toplulukların varlığı. X platformunda bir paylaşımda, Rusların Türkiye’yi “ikinci vatan” olarak gördüğü ve özellikle sahil bölgelerine yöneldiği belirtiliyor. Ancak, Rusya-Ukrayna savaşının devam etmesi ve ekonomik yaptırımlar, Rus yatırımcıların satın alma gücünü bir miktar sınırlamış durumda. - İranlı Yatırımcılar
İranlılar, 709 konut alımıyla ikinci sırada yer alıyor. İranlı yatırımcıların çoğu, Türkiye’yi hem yatırım hem de yaşam alanı olarak görüyor. İstanbul, özellikle Esenyurt ve Beylikdüzü gibi daha uygun fiyatlı bölgeler, İranlılar arasında popüler. İran’daki ekonomik sorunlar ve siyasi belirsizlikler, bu ülkedeki yüksek gelir grubunun Türkiye’ye yönelmesine neden oluyor. Vatandaşlık programına ilgi gösteren İranlılar, genellikle 250.000 dolar ve üzeri değerdeki lüks projelere yatırım yapıyor. Ayrıca, İranlı kadın yatırımcıların sayısında artış gözlemleniyor; bu grup, bağımsız bir yaşam arayışı ve güvenli bir liman olarak Türkiye’yi tercih ediyor. - Iraklı ve Diğer Ortadoğulu Yatırımcılar
Iraklılar, Suudi Arabistan ve Kuveyt gibi Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar da Türkiye emlak piyasasında önemli bir paya sahip. Iraklılar, 2025’te yaklaşık 500 konut satın aldı. Bu grup, genellikle İstanbul ve Bursa gibi şehirlerdeki lüks rezidansları veya yatırım getirisi yüksek ticari gayrimenkulleri tercih ediyor. Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar ise daha çok tatil amaçlı villalara ve sahil bölgelerindeki yazlıklara yöneliyor. Trabzon ve Karadeniz Bölgesi, son yıllarda Körfez yatırımcısının radarına girmiş durumda. X’te yapılan bir paylaşımda, Suudi yatırımcıların Trabzon’daki doğal güzelliklere ve uygun fiyatlara olan ilgisinin arttığı vurgulanıyor. - Avrupalı ve Diğer Batılı Yatırımcılar
Son yıllarda Avrupa’dan, özellikle Almanya, İngiltere ve Hollanda’dan gelen bireysel yatırımcıların sayısında artış gözlemleniyor. Bu grup, genellikle emekli olan veya Türkiye’de uzun süreli yaşamayı planlayan kişilerden oluşuyor. İzmir, Muğla ve Aydın gibi Ege Bölgesi şehirleri, Avrupalıların tercih ettiği lokasyonlar arasında. Bu yatırımcılar, genellikle daha sakin ve doğayla iç içe bölgelerde, müstakil ev veya butik projelere yöneliyor. Avrupa’daki yüksek yaşam maliyetleri ve Türkiye’deki uygun fiyatlar, bu trendi destekliyor.
Yatırımcı Tercihlerinde Değişim
2025 verileri, yabancı yatırımcıların tercihlerinde önemli bir değişim olduğunu gösteriyor. İstanbul, hâlâ en çok tercih edilen şehir olsa da, satışlarda yüzde 5,9’luk bir düşüş yaşandı. Buna karşılık, İzmir ve Ankara gibi şehirler, daha uygun fiyatlı seçenekler sunduğu için dikkat çekiyor. Antalya, Rus ve Avrupalı yatırımcılar için cazibesini korurken, Mersin ve Adana gibi şehirler de yeni yatırım destinasyonları olarak öne çıkıyor. Yatırımcılar, artık sadece tatil veya vatandaşlık amaçlı değil, aynı zamanda uzun vadeli getiri potansiyeli olan projelere odaklanıyor.
Davranışsal Faktörler ve Ekonomik Etkiler
Yabancı yatırımcıların davranışlarını etkileyen en büyük faktörlerden biri, ekonomik belirsizlikler. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar, yatırımcıların satın alma kararlarını ertelemesine neden oluyor. Ayrıca, Türkiye’deki yüksek enflasyon ve faiz oranları, özellikle orta gelir grubundaki yatırımcıları caydırıyor. X platformunda bir kullanıcı, “Yabancılar artık Türkiye’de ‘ucuz’ fırsatlar bulmakta zorlanıyor, çünkü fiyatlar Avrupa seviyesine yaklaştı” yorumunu yaptı. Buna rağmen, vatandaşlık programı hâlâ bazı yatırımcılar için çekici bir motivasyon kaynağı.
Gelecek Öngörüleri
Yabancı yatırımcı profillerindeki çeşitlilik, Türkiye emlak piyasasının potansiyelini koruduğunu gösteriyor. Ancak, satışlardaki düşüş trendinin tersine çevrilmesi için ekonomik istikrarın sağlanması ve teşviklerin artırılması gerekiyor. Örneğin, vatandaşlık programında esneklik sağlanması veya yabancılara özel finansman seçeneklerinin geliştirilmesi, talebi canlandırabilir. Sektör temsilcileri, özellikle Avrupa ve Asya’dan yeni yatırımcı gruplarını çekmek için pazarlama stratejilerinin yenilenmesi gerektiğini vurguluyor.
Sonuç
Türkiye’deki yabancı yatırımcı profili, Ruslar ve İranlılar gibi geleneksel grupların yanı sıra, Avrupa’dan gelen bireysel yatırımcılarla çeşitleniyor. Ekonomik faktörler ve değişen tercihler, bu grupların davranışlarını doğrudan etkiliyor. İstanbul ve Antalya gibi şehirler hâlâ cazip olsa da, İzmir ve Ankara gibi yeni destinasyonlar öne çıkıyor. Emlak sektörünün bu değişimlere uyum sağlaması ve yabancı yatırımcıları yeniden çekecek stratejiler geliştirmesi, piyasanın geleceği açısından kritik önem taşıyor.
