Türkiye genelinde satılan gayrimenkul sayısı 2025 ocak-mart döneminde 694 bin 628’e ulaşarak tüm zamanların ilk çeyrek rekorunu kırdı. Söz konusu dönemde tapuda gerçekleştirilen işlemlerden elde edilen harç geliri 29 milyar liraya yaklaşırken, GAPAS Başkanı İsmail Özcan ve Gayrimenkul ve İnşaat Platformu Başkanı Mustafa Ekiz gündemi değerlendirdi.

Yeni yıla hızlı başlayan gayrimenkul satışları, Ocakta 2024’ün aynı dönemine göre yüzde 20,2 artarak 238 bin 938’e ulaşırken, şubat satışları ise yüzde 7 yükselişle 232 bin 756 olarak gerçekleşti. Bu rakam geçen ay ise yıllık bazda yüzde 0,8 azalarak 222 bin 934’e geriledi.

İlk çeyrek birlikte ele alındığında ise tüm gayrimenkul satışlarının yüzde 8,3 artarak 694 bin 628 olduğu görüldü. Bu sayı tüm zamanların en yüksek ocak-mart verisi olarak kayıtlara geçti. Bundan önceki en yüksek ilk çeyrek verisi 683 bin 399 ile 2023 yılında görülmüştü.

Harç gelirinde yüzde 72,5 artış

Ocak-mart döneminde tapu dairelerinde toplam 4,8 milyona yakın işlem gerçekleştirildi. Bunun yaklaşık 695 binini satış, 344 binini ipotek, 106 binini intikal, 36 binini düzeltme, 17 binini kamulaştırma, 15 bine yakınını ayırma, 7,3 binini birleştirme, 6,4 binini bağış işlemleri oluşturdu. Diğer işlemler ise 3,5 milyonu aştı. Bu dönemde tapuda gerçekleştirilen işlemlerden elde edilen harç geliri, yüzde 72,5 artarak 28 milyar 832 milyon liraya yükseldi.

“Yaz aylarında staışlarda ivme bekleniyor”

Yaz aylarıyla birlikte faizlerdeki gerilemenin devam etmesi halinde satışlardaki ivmenin süreceğini ve yeni rekorlar görebileceklerini, burada faiz politikalarının belirleyici olacağını kaydeden Gayrimenkul ve İnşaat Platformu Başkanı Mustafa Ekiz, AA muhabirine yaptığı açıklamada, “Aynı zamanda mevduat getirilerindeki gerileme ve dövizdeki hızlı artışın durmasıyla birlikte altından yeterince kar ettiğini düşünen yatırımcılar da konutta alım fırsatı görüyor. Bir süredir de enflasyonun altında artan yani reel olarak düşen konut fiyatları bekleyen talebin daha hızlı harekete geçmesini sağladı. Türkiye’de konut talebi hala çok güçlü. Her zaman bahsettiğimiz gibi genç nüfusumuz yüksek. Evlenenler, boşananlar, üniversiteyi bitirip eve çıkanlar ve yeni işe başlayanların oluşturduğu yıllık yeni konut talebi 800 bin civarında. Bu güçlü talebi gören üreticiler de son dönemde harekete geçmiş durumda. Biz de projelerimizi hızlandırdık” dedi.

Ötelenmiş talebin harekete geçtiği bir ilk çeyrek

Farklı finansal enstrümanlardaki birikimlerin gayrimenkule kaydığını dile getiren Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan da “Faizlerin düşmesiyle birlikte özellikle orta gelir grubunun oturum amaçlı alımları başlarsa geçen yılın üzerine çıkarız” diye konuştu.

Konut krizi başladı

Çin’de pek çok insan ipotekli borçlanma yoluyla ülkenin en büyük inşaat şirketlerinden ön satışla, henüz inşa edilmemiş konutlar satın aldı. Bu şirketlerin yaşadığı borç krizi dünya ekonomisi açısından da kaygı yaratıyor.

“Bunu düşündüğümde ağlıyorum. Çok zor. Oğlum ve kendim için üzülüyorum.”

Guo Tianran (gerçek adı değil) ve eşi 2021 yılında Çin’in en büyük inşaat şirketlerinden biri olan Evergrande’den henüz inşa edilmemiş bir binadan ön satışla bir daire satın almıştı.

Toplam borçlarının 300 milyar dolardan fazla olduğu tahmin edilen emlak devi Evergrande, Ağustos ayında ABD’de iflas koruma başvurusu yaptı.

Emlak devinin 2021 yılında borçlarını ödeyemediği ilk duyulduğunda, şirketin 1,5 milyona yakın tamamlanmamış dairesi olduğu tahmin ediliyordu.

Ancak bunların birçoğu Guo gibi insanlara çoktan satılmıştı.

Çin’in orta kesimindeki Henan eyaletindeki evinden BBC’ye konuşan Guo, “Oğlumuza yardım etmek, üniversiteden mezun olduktan sonra ona hayata başlarken bir yer vermek istedik” diyor.

60’lı yaşlarına yaklaşan Guo ve eşi, peşinat olarak 30 bin dolardan fazla para bulmak zorunda kalmışlar. Şimdi de aylık 811 dolarlık ipotek ödemeleri yapıyorlar.

Sonunda bitmiş bir daireye sahip olmayı da bekliyorlardı.

Bazı alıcılar yardım istemek için TikTok’un Çin versiyonu olan Douyin’e ya da Weibo’ya başvurdu.

Bir adam bir videoda, bitmemiş dairesine taşınamadığı için üç işte çalışmak zorunda kaldığını ve ipoteği ödemekte zorlandı zorunda olduğunu ve kira ödemeye devam etmek zorunda olduğunu söylüyor.

2021 yılında Evergrande’nin güneydeki Şenzhen kentinde bulunan genel merkezinin önünde protestolar düzenlenmişti.

Yakın zamanda da bir protestoda, hoşnutsuz alıcılar “İnşaat durursa, taksit ödemeleri de durur” sloganları atılıyordu.

Guo’yu hayal kırıklığına uğratan ve öfkelendiren şey, dairenin teslim edilip edilmeyeceği konusunda hiçbir fikrinin olmaması.

Guo, yeni dairesinin anahtarlarını Aralık 2023’te alacağının söylendiğini belirtiyor.

“Ana iskeletin inşa edildiğini gördük ve aniden Evergrande’nin yıkılmakta olduğunu duyduk. Sonra inşaat geçen yıl durdu.”

Evergrande krizi nasıl başladı?

Çin’in emlak sektörü yıllardır bankalardan borç alarak, tahvil satışı ve alıcılara ön satışla yeni evler satarak yeni projeler için fon topladı.

Bu iş modeli pek çok ülkede uzun süredir uygulanıyor ancak Çin’deki müteahhitler aşırı borçlanıyor.

Kredi piyasası analiz şirketi CreditSights’ın Asya-Pasifik Araştırma Müdürü Sandra Chow, “Birçoğu çok agresifleşti” diyor ve ekliyor:

“Bir yandan denizaşırı yatırımcılar için tahvil satıyor ve elde ettikleri parayı daha fazla arazi satın almak ve işlerini büyütmek için kullanıyorlar.

“İçeride ise finansman sağlayan ön satışlara çok bağımlı hale geldiler. Daha az insan bu şekilde ev satın alır hale gelince gelirler düşmeye ve her şey çözülmeye başladı.”

Varlık yönetimi şirketi Natixis’in baş Asya ekonomisti Alicia Garcia-Herrero da sektörde yapısal sorunlara dikkat çekiyor.

“Her şey müteahhitler için çok kolay tasarlandı. Çin emlak sektörü sayesinde kolay büyümeye alıştı. Ülkenin ekonomik büyümesinin üçte biri emlak sektöründen geliyordu. Bu da istihdam ve zenginlik yaratıyordu.”

Chow bunu “bir tür tavuk ve yumurta ilişkisi” olarak tanımlıyor:

“Örneğin, bir bina yapımı için gereken çelik ve çimento miktarını, daha sonra insanların dairelere taşınırken aldığı beyaz eşya, mobilya vb. taleplerini düşünürseniz, emlak sektörü dolaylı olarak Çin ekonomisinin, özellikle de imalat sanayinin büyük bir itici gücü olmuştur.”

Garcia-Herrero’ya göre bu göreceli önem bir sorun teşkil ediyor:

“Çin’de üç sektörün GSYH’ye eşit katkısı var: Altyapı, imalat ve gayrimenkul.

“ABD borsası Çin borsasından çok daha büyük. Ama Çin’de borsaya kayıtlı varlıkların yüzde 20’si gayrimenkulle ilgili. ABD’de bu oran sadece yüzde 5. Çin’de bu sektörün şişirilmiş olduğu çok açık.”